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đź“Ś Matrimoni: la comunione legale
Cos’è
La comunione legale è il regime patrimoniale della famiglia in forza del quale i beni acquistati durante il matrimonio sono comuni a entrambi i coniugi, anche se è intervenuto solo uno all’atto di acquisto. Per disporre dei beni comuni occorre sempre il consenso di entrambi.
Come si costituisce
In mancanza di una scelta diversa dei coniugi, si costituisce per legge al momento del matrimonio. Il regime di comunione si instaura automaticamente al momento dell’acquisto del bene (c.d. comunione immediata).
La comunione legale può riguardare:
▪️ gli acquisti compiuti dai coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio;
▪️ le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimonio;
▪️ gli utili e gli incrementi delle aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite prima del matrimonio.
Quando, invece, il regime di comunione dei beni riguarda solo i beni che residuano al momento dello scioglimento della comunione legale si parla di comunione de residuo e può riguardare:
▪️ i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi;
▪️ i proventi dell’attività separata di ciascuno dei coniugi;
▪️ le aziende gestite da uno dei coniugi e costituite dopo il matrimonio;
▪️ gli incrementi delle aziende gestite da uno dei coniugi e costituite prima del matrimonio.
Vi sono, poi, i beni personali che sono e restano di proprietà esclusiva di ciascuno dei coniugi e cioè:
▪️ i beni di cui ciascun coniuge era proprietario prima del matrimonio;
▪️ i beni acquistati dopo il matrimonio per effetto di donazione o successione;
▪️ i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge;
▪️ i beni che servono all’esercizio della professione del coniuge;
▪️ i beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione per perdita della capacità lavorativa;
▪️ i beni acquistati con il prezzo del trasferimento di beni personali o con il loro scambio. In questo caso i beni personali possono essere sostituiti con altri beni che non cadono in comunione, ma occorrono i seguenti requisiti:
▪️ il coniuge acquirente deve rendere un’apposita dichiarazione nell’atto di acquisto;
▪️ qualora l’acquisto riguardi beni immobili o mobili registrati, anche l’altro coniuge deve intervenire all’atto.
L’amministrazione dei beni della comunione spetta ai coniugi, che la esercitano con modalità diverse a seconda dell’importanza dell’atto da compiere. In particolare:
▪️ gli atti di ordinaria amministrazione possono essere compiuti separatamente da ciascun coniuge;
▪️ gli atti di straordinaria amministrazione devono essere compiuti congiuntamente da entrambi i coniugi.
Creditori
Altro importante aspetto riguarda la responsabilitĂ per gli eventuali debiti.
I beni della comunione rispondono direttamente:
▪️ per gli oneri gravanti su di essi al momento dell’acquisto;
▪️ per le obbligazioni contratte separatamente dai coniugi, nell’interesse della famiglia;
▪️ per le obbligazioni contratte congiuntamente dai coniugi.
I beni della comunione, invece, rispondono sussidiariamente:
▪️ per le obbligazioni contratte separatamente dai coniugi, per interessi estranei alla famiglia.
ResponsabilitĂ sussidiaria significa che i creditori devono soddisfarsi prima di tutto sui beni personali del coniuge loro debitore: ma in caso di insufficienza possono aggredire anche i beni della comunione, fino al valore corrispondente alla quota del coniuge obbligato.
Scioglimento
Lo scioglimento della comunione legale si verifica per le seguenti cause:
▪️ morte di uno dei coniugi;
▪️ fallimento di uno dei coniugi;
▪️ annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
▪️ separazione personale;
▪️ scelta della separazione dei beni, mediante apposita convenzione.
đź“Ś Acquistare un'abitazione da imprese di costruzione/ristrutturazione: quali sono le imposte da pagare?
La compravendita da imprese di costruzione o di ristrutturazione, ad eccezioni di particolari fattispecie, è soggetta ad IVA, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice.
L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo della vendita sarà :
▪️ pari al 10 % in assenza di agevolazioni prima casa;
▪️ pari al 4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa.
Lo stesso trattamento tributario è applicato all’assegnazione di case ai soci di cooperativa edilizia di abitazione.
In caso di acquisto soggetto ad IVA, andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserĂ successivamente alla Agenzia delle Entrate, le seguenti imposte:
Imposta di registro: Euro 200
Imposta ipotecaria: Euro 200
Imposta catastale: Euro 200
📌 Società : Chi può essere socio di una società ?
Può costituire ed essere socio di società :
▪️ Chiunque sia cittadino italiano, comunitario o di Paesi EFTA.
▪️ Il cittadino extracomunitario per il quale è verificata la condizione di reciprocità .
▪️ Il cittadino extracomunitario titolare della carta di soggiorno oppure di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l’esercizio di un’impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio, e per i relativi familiari in regola con il soggiorno.
▪️ Il cittadino di uno dei Paesi con i quali l’Italia ha concluso Accordi bilaterali in materia di promozione e protezione degli investimenti (cd. BITs).
▪️ L’apolide e il rifugiato a condizione che siano residenti in Italia da almeno tre anni.
Possono partecipare a società anche i minori, gli inabilitati e gli interdetti (che sono incapaci di agire) attraverso una serie di autorizzazioni specifiche. E’ il caso in cui un minore riceva in eredità una quota societaria oppure la partecipazione ad una società di una persona alla quale sia stato nominato un amministratore di sostegno, trattandosi di situazioni molto particolari è necessaria una consulenza approfondita del Notaio prima di prendere decisioni a riguardo.
đź“Ś Comprare casa dal costruttore
Qualora l’acquisto riguardi un immobile in costruzione o sulla carta la legge ha approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, in particolare il fallimento del costruttore.
In particolare:
▪️ è disciplinato accuratamente il contenuto del contratto preliminare;
▪️ è previsto l’obbligo per il venditore di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia non soltanto delle somme che il costruttore ha già riscosso (ad esempio, pari all’acconto versato) o dei valori che ha già acquisito al momento della stipula del preliminare, ma anche le somme che in base al contratto il costruttore debba riscuotere o acquisire dopo la stipula del contratto, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà dell’immobile o di altro diritto reale di godimento sullo stesso;
▪️ è previsto l’obbligo, sempre in capo al costruttore, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;
▪️ è necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;
▪️ è vietato al Notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell’ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo;
▪️ è previsto per l’acquirente un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto qualora si tratti di immobile adibito a sua abitazione principale.
đź“Ś Cessione e affitto d'azienda
Per legge la cessione e l’affitto d’azienda (che può essere esercitata anche in forma individuale) possono essere stipulate solo dal Notaio per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Questa previsione fu introdotta nei primi anni Novanta onde contrastare il fenomeno del riciclaggio del denaro sporco, che spesso passava attraverso operazioni su aziende, all’epoca non soggette ad alcun controllo.
Anche in questo caso il ruolo del Notaio si esplica nel controllo di legalitĂ preventivo, per cui nel registro delle imprese deve inserire per legge dati certi conformi alla legge e che non danno luogo a contestazioni successive.
Il controllo notarile, infatti, prevede la verifica di una legittima causa del trasferimento, della capacità di agire delle parti, dell’idoneità delle procure e degli altri documenti di legittimazione.
