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Quando parliamo di conferimento di azienda facciamo riferimento all’atto con il quale un socio di una società già esistente oppure un soggetto che subentra in una società o che fa parte della nascente società, attribuisce alla stessa una ricchezza che apporta per l’esercizio dell’attività, in cambio di una partecipazione sociale. Il conferimento, infatti, è proprio l’apporto di ricchezza che ogni socio effettua a favore della società per farne parte e ottenere, a seconda del tipo sociale, una quota di partecipazione o una azione. Ciò che può formare oggetto di conferimento possono essere i beni più disparati, salvo alcune società come ad esempio le società per azioni, nelle quali non può effettuarsi il conferimento di opera.
▪ L'atto notarile per effettuare il conferimento di azienda
L’atto notarile con il quale un soggetto conferisce l’azienda non si limita ad essere un verbale di assemblea nel quale la società deliberi la decisione in oggetto, ma è anche un atto che ha effetti traslativi. Si realizza, infatti, il trasferimento di un bene che può comprendere al suo interno anche beni immobili (un locale commerciale, un capannone industriale) e quindi richiede anch’esso la forma dell’atto pubblico.
L’atto notarile sarà quindi sia un verbale di assemblea sia un vero e proprio atto di trasferimento, pertanto non si costituisce davanti al Notaio soltanto l’amministratore e legale rappresentante ma anche il conferente, quindi il titolare dell’azienda. Egli manifesta il consenso e trasferisce alla società la sua azienda. In cambio dell’azienda trasferita, la società accresce la sua partecipazione sociale (se il conferente è già socio) o gli attribuisce una partecipazione sociale (se il conferente è un nuovo socio), in misura corrispondente al valore della stessa azienda.
Notai: il collegamento sistematico con più agenti immobiliari costituisce illecito deontologico. La condotta viola il principio di personalità della prestazione e il divieto di accaparramento, compromettendo la reputazione e il decoro della funzione notarile.
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Buona Pasqua! 🐣
LA SORPRESA 2
Tizio, proprietario di una casa con una corte pertinenziale di 2.000 metri quadrati, il tutto censito nel catasto fabbricati, vende a Caio una porzione di tale corte, pari a 900 metri quadrati, per il prezzo di 150.000 euro.
Il Notaio che ha rogato l’atto di compravendita ha ritenuto di non dover allegare all’atto stesso il certificato di destinazione urbanistica, secondo una tesi interpretativa, sostenuta anche da altri Notai, dell’art. 30, comma 2, secondo periodo, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, per il quale le disposizioni che impongono l’allegazione di tale certificato agli atti di compravendita di terreni - a pena di nullità degli stessi, in mancanza di tale allegazione - “non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati”.
Sulla porzione di corte acquistata Caio costruisce una casa del valore di 400.000 euro, investendo risparmi personali per 100.000 euro e prendendo un finanziamento ipotecario di 300.000 euro da una banca.
Dopo alcuni anni, quando già si era sistemato con la famiglia nella nuova casa, Caio si vede recapitare un atto di citazione in giudizio, con il quale Sempronio, creditore di Tizio, che non aveva più alcun immobile ed era insolvente, intende far dichiarare dal giudice la nullità dell’atto notarile di acquisto della porzione di corte, per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica, allo scopo di pignorare e far vendere all’asta la casa dello stesso Caio.
Infatti, con la dichiarazione giudiziale di nullità, la porzione di corte sarebbe tornata nella proprietà del debitore insolvente Tizio, ma con essa, per effetto dell’accessione ex art. 934 c.c., anche la casa che Caio vi aveva costruito.
E poiché l’atto di citazione nei confronti di Caio era stato trascritto nei registri immobiliari quando non erano ancora trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto notarile di acquisto della porzione di corte, la dichiarazione di nullità avrebbe travolto anche l’ipoteca della banca (art. 2652, n. 6, c.c.), che sarebbe rimasta priva di garanzia per il finanziamento concesso allo stesso Caio.
E così è stato.
Il giudice adito, infatti, ha dichiarato la nullità dell’atto di compravendita della porzione di corte, per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica, poiché l’invocata deroga di cui all’art. 30, comma 2, secondo periodo, del D.P.R. 380/2001, sopra citato, non è applicabile al caso di specie.
Vale a dire che, secondo il giudice, tale deroga sussiste unicamente quando le corti pertinenziali inferiori a 5.000 metri quadrati vengono vendute unitamente al fabbricato, ma non anche quando le stesse, o porzioni delle stesse, vengono vendute autonomamente e separatamente dal fabbricato, poiché in tal caso l’oggetto dell’atto di compravendita non è un fabbricato, ma un terreno, con la conseguenza che torna applicabile la norma che impone l’obbligo di allegazione del certificato, a pena di nullità dell’atto, in mancanza dello stesso.
E Caio ha subìto un danno patrimoniale enorme, anche nel rapporto con la banca, che gli ha chiesto il rimborso immediato del mutuo con decadenza dal termine ex art. 1186 c.c., oltre al danno psicologico, anche dovuto all’ansia e alla preoccupazione di trovare una nuova casa.
Tutto questo perché il Notaio rogante non ha voluto allegare il certificato di destinazione urbanistica all’atto di compravendita della porzione di corte, in osservanza di una tesi interpretativa.
Un altro Notaio, invece, più scrupoloso e più attento alla sicurezza dell’acquisto del cliente, e non alle tesi interpretative, lo avrebbe allegato.
Per tale motivo, tutte le volte che mi capita di stipulare un atto di compravendita avente ad oggetto una porzione di corte pertinenziale, come nel caso in questione, e di qualsiasi superficie, richiedo sempre il certificato di destinazione urbanistica, da allegare all’atto.
La morale della favola è la solita: i Notai non sono tutti uguali.
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Qualità e Sicurezza Atti scritti direttamente dal Notaio Dott. Alessandro Rocchetti - Studio Notarile a Fermo MAGGIORI INFORMAZIONI Dott. Alessandro RocchettiCi trovate a Via Sabbioni, 10 - 63900 Fermo LO STUDIO ASSISTENZA LEGALE A FERMOChiamate il +39 0734 228784 per autenticazione dei documenti C...È curiosa, anche per i toni, la richiesta di estremi…della sentenza, da parte di alcuni. Dato che non li cito, è di tutta evidenza che si tratta di una storia di fantasia. Una storia che, sempre con tutta evidenza, ha la precisa funzione di informare gli utenti delle possibili e dannose conseguenze discendenti dalla mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica - che non è di fantasia -, nelle fattispecie in questione (vendita di corti pertinenziali inferiori a 5.000 metri quadrati, separatamente dal fabbricato), da parte di alcuni notai. E peraltro nulla esclude che possa essere anche una storia vera. Ciò chiarito, è bene poi sottolineare che, al di là del dato letterale della norma del secondo comma dell’art. 30 del D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia) - che a mio avviso, in modo inequivocabile, non consente la deroga all’allegazione del certificato di destinazione urbanistica, se non nei soli casi in cui le corti pertinenziali, o porzioni delle stesse, inferiori a 5.000 metri quadrati, siano vendute, o comunque cedute, unitamente al fabbricato censito nel nuovo catasto edilizio urbano, e non separatamente da esso (infatti con la vendita separata cessa il rapporto pertinenziale, e l’acquirente non acquista una pertinenza) - è anche rilevante la “ratio” del citato art. 30, che è quella di contrastare la lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio: sia che questa avvenga in forma materiale e sia che avvenga in forma negoziale. Quest’ultima, infatti (cosiddetta “lottizzazione abusiva negoziale”), ha sempre, come presupposto necessario, “il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno” (art. 30, comma 1). Pertanto, ogni qual volta si proceda al frazionamento e alla vendita, o comunque alla cessione, di un terreno, o di una corte pertinenziale (che è terreno), come nel caso di specie, è necessario allegare il certificato di destinazione urbanistica.
Mai sentito nessun collega che in questi casi non allega scientemente il CDU. Peraltro chi è senza errori nelle raccolte scagli la prima pietra.
Io sono stato collaboratore per 40 anni dei notai della zona e posso asserire che non sono tutti uguali...per quanto riguarda la competenza penso ci sia in qualsiasi caso.....la differenza sta nella loro perspicacia...intelligenza nel vivere le situazioni e capirle velocemente....e li vi assicuro c'è serie A.....e " non pochi"..serie C.
Il Giudice basa la sua pronuncia su un presupposto che condivido ma che, a ben vedere, non sarebbe esplicitamernte richiesto dalla legge (la negoziazione congiunta), con ciò peraltro andando contro il generale principio di conservazione
Beh il fatto che la deroga all'allegazione del CDU per terreni pertinenziali a fabbricato urbano valga solo se si vende il terreno insieme al fabbricato e non se si vende il terreno autonomamente mi pare pacifica.
Un notaio che spreca tanta sapienza per criticare l'operato di un suo collega non dovrebbe trovare né credito né fiducia. Non è una buona pubblicità per ricercare clienti.
Estremi della sentenza Ale, che voglio tenermela come una reliquia. Grazie
la pertinenza di un immobile, in quanto tale, non ha autonomia funzionale e reddituale: cosa diversa se viene staccata, anche in parte, dall'immobile cambiando così totalmente la sua connotazione. Per questo la sentenza mi sembra corretta
Lo avevo (avevamo) capito
È possibile avere la sentenza integrale?
E' una sentenza vera o disinformazione ?
Io l’ho sempre interpretata nel senso indicato dalla “sentenza”…
La donazione con riserva di usufrutto è un contratto stipulato davanti al Notaio che, al pari della semplice donazione, ha principalmente uno scopo di liberalità, cioè trasferisce al donatario un diritto reale minore (la nuda proprietà) sull’immobile, senza chiedere alcun corrispettivo. In base a questo contratto, peraltro, il donante (colui che dà in donazione) si riserva i diritti legati all’usufrutto.
Donare riservandosi l’usufrutto significa, in poche parole, privarsi della proprietà, ma mantenere tutti i vantaggi che derivano dal poter utilizzare l’immobile, godere degli eventuali frutti che produce (anche concedendolo in affitto) o semplicemente poter continuare ad abitarci. Il tutto senza obbligare il donatario, cioè chi riceve la nuda proprietà, ai costi relativi alla manutenzione, perché la maggior parte delle spese e degli oneri fiscali rimangono in capo all’usufruttuario.
Viene in rilievo questa specifica forma contrattuale nel momento in cui, per esempio, un genitore intende intestare a un figlio una casa: trattasi di un’operazione che si può considerare un’anticipazione della successione ereditaria che si aprirà dopo la morte del donante.
Il diritto di usufrutto può avere un termine prestabilito nell’atto di donazione o essere vitalizio, cioè durare fino alla morte del donante-usufruttuario. Nella donazione con riserva di usufrutto resta invariata la posizione fiscale del donante, il quale continuerà ad essere obbligato per tutti i tributi relativi all’immobile di cui è rimasto usufruttuario.
▪ Dal Notaio per la donazione con riserva di usufrutto
Anche questo tipo di donazione richiede l’intervento del Notaio, il quale, alla presenza di due testimoni, riceve le dichiarazioni delle parti (donante e donatario) e le mette per iscritto. Si tratta di un atto pubblico, come tale idoneo a garantire la certezza e la trasparenza dei fatti avvenuti alla presenza del professionista. Tuttavia non si deve dimenticare che la donazione, per quanto possa essere conveniente sia in termini economici che burocratici, non è esente da criticità che riguardano soprattutto la fase successiva all’apertura della successione.
Ecco perché rivolgersi al Notaio è fondamentale per capire se davvero vale la pena di accollarsi una serie di vincoli e rischi relativi alla donazione di un immobile.
