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📌 Ipoteca e fideiussione
Per concedere un mutuo, la banca richiede una garanzia: la più utilizzata è l’ipoteca.
Si tratta di un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. L’ipoteca si estingue automaticamente dopo venti anni, quindi per mutui di durata superiore va rinnovata.
L’ipoteca viene iscritta sul bene, per un importo superiore a quello del mutuo (nella maggior parte dei casi il doppio dell’importo concesso alla parte mutuataria) in quanto tiene conto degli interessi corrispettivi dovuti, degli eventuali interessi moratori, e delle altre eventuali spese che la banca dovesse affrontare per il recupero del credito.
Spesso nei contratti di mutuo si assiste anche all’utilizzo di un altro tipo di garanzia, la fideiussione, in base alla quale un soggetto terzo rispetto al mutuante e al mutuatario garantisce il debito di quest’ultimo con tutti i propri beni presenti e futuri. Frequentemente la fideiussione viene affiancata alla garanzia ipotecaria, a maggior tutela dell’istituto che concede il prestito.
Società a responsabilità limitata
▪️ Cos’è
La società a responsabilità limitata (S.r.l.) è certamente una delle forme più ricorrenti per svolgere attività d’impresa. Tradizionalmente destinata ad imprese di dimensioni più ridotte rispetto alla società per azioni, sta cominciando ad essere utilizzata anche per imprese di notevoli dimensioni, in quanto caratterizzata da maggiore duttilità organizzativa.
E’ dotata di un’autonomia patrimoniale perfetta e i soci non sono responsabili personalmente per le obbligazioni sociali, anche se hanno agito in nome e per conto della società.
Proprio per sfruttare al meglio la flessibilità che caratterizza le srl e dunque per consentire ai soci di modellare la società per il perseguimento dei propri specifici obiettivi, diventa fondamentale predisporre correttamente l’atto costitutivo e lo statuto. L’atto costitutivo deve essere fatto per atto pubblico dal notaio che provvede al deposito presso il Registro delle imprese: solo a seguito dell’iscrizione presso il competente Registro delle imprese la società a responsabilità limitata può dirsi effettivamente venuta ad esistenza.
L’accresciuta flessibilità del modello s.r.l. rende particolarmente utile la consulenza del notaio che può individuare e suggerire le soluzioni amministrative più idonee alle specifiche esigenze dei soci. Per esempio intervenendo nella stesura delle “norme di funzionamento” (il cosiddetto statuto), che regolamentano i rapporti in modo assai più stabile e giuridicamente più vincolante degli accordi separati, i cosiddetti patti parasociali, sia tra i soci attuali sia per coloro che in futuro entreranno a far parte della società.
Il capitale sociale della società a responsabilità limitata può essere anche inferiore ad Euro 10.000,00.
Nelle s.r.l. con capitale pari o superiore a Euro 10.000 euro, alla sottoscrizione dell’atto costitutivo deve essere versato almeno il 25% dei conferimenti in denaro (il resto del capitale potrà essere versato successivamente) e l’intero ammontare di quelli in natura.
Quando l’ammontare del capitale viene, invece, determinato in misura inferiore ad Euro 10.000, ma pari almeno ad 1 euro, i conferimenti possono farsi esclusivamente in denaro e devono essere interamente versati all’atto della sottoscrizione.
Nel caso di costituzione con capitale inferiore a Euro 10.000,00 la società ha l’obbligo di accantonare una somma, da destinare a riserva, da dedurre dagli utili netti risultanti dal bilancio pari almeno ad un quinto degli stessi, obbligo che permane sino a che riserva e capitale non abbiano raggiunto l’ammontare di Euro 10.000,00. La riserva può essere utilizzata solo per imputazione a capitale e per copertura di eventuali perdite con obbligo di sua reintegrazione laddove essa sia diminuita. I mezzi di pagamento devono essere indicati nell’atto.
Come per le società per azioni, nel caso in cui la società nasca con un unico socio deve essere versato l’intero importo del capitale sociale.
▪️ Amministrazione
Estrema flessibilità ha pure la disciplina dell’amministrazione: si potrà avere un amministratore unico od un consiglio di amministrazione, ma anche forme di amministrazione congiuntiva (ove gli amministratori debbono operare, per l’appunto, congiuntamente, cioè senza la modalità collegiale del consiglio di amministrazione) o disgiuntiva (ove ogni amministratore può operare da solo) o forme di amministrazione mista congiuntiva per taluni atti e/o categorie di atti e disgiuntiva per il resto (sullo schema delle società di persone).
Uno strumento molto utile è quello dei cosiddetti diritti particolari con il quale è possibile attribuire ai singoli soci particolari diritti riguardanti l’amministrazione della società e la distribuzione degli utili. Anche in questo caso l’intervento del notaio di fiducia può essere molto utile al fine di disegnare al meglio la struttura organizzativa della società.
Tranne che per alcune deliberazioni di particolare importanza, non è più obbligatoria neppure l’assemblea: le “norme di funzionamento” (il cosiddetto statuto) possono prevedere metodi alternativi di formazione per le decisioni dei soci , come la consultazione o il consenso resi per iscritto (lo stesso documento che circola tra i vari soci che lo sottoscrivono).
Infine la società a responsabilità limitata può emettere titoli di debito simili alle obbligazioni ma che, a differenza di questi ultimi, possono essere inizialmente sottoscritti solo da investitori professionali.
▪️ Organo di controllo
L’atto costitutivo della società può prevedere la nomina di un organo di controllo che, se non è diversamente disposto dallo statuto, è costituito di un solo membro effettivo (cosiddetto “sindaco unico”). All’organo di controllo può essere attribuita anche la revisione legale dei conti. La nomina dell’organo di controllo o del revisore è obbligatoria nei casi previsti dalla legge.
▪️ Scioglimento
La società si scioglie con una delibera di assemblea verbalizzata dal notaio. Occorre nominare un liquidatore (in genere un ex amministratore della stessa) che si occupi della chiusura dei debiti, dei crediti, e di tutte le partite contabili in sospeso. Il liquidatore richiederà poi direttamente la cancellazione della società dal Registro delle Imprese (senza alcun ulteriore atto).
📌 Tutela dei legittimari
La legge tutela alcune categorie di familiari (legittimari), riservando agli stessi una quota di eredità (legittima) anche contro un’eventuale volontà del defunto espressa per testamento. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge.
A seconda della esistenza o meno di tali soggetti al momento del decesso, o di alcuni soltanto di essi, la legge prevede, con calcoli a volte molto complicati, quale sia la quota di eredità riservata a costoro, considerando anche i debiti del defunto, che vengono detratti, ed eventuali donazioni da lui effettuate in vita, e quale sia, quindi, la quota di eredità (disponibile) di cui il testatore può disporre liberamente a favore di chi vuole.
C’è, quindi, un limite alla libertà di fare testamento: se il testamento lede i diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci.
📌 Prima casa: imposte
▪️ Comprare casa dal costruttore
La compravendita da imprese di costruzione o di ristrutturazione, ad eccezioni di particolari fattispecie, è soggetta ad IVA, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice.
L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo della vendita sarà:
– pari al 4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa;
– pari al 10% nel caso in cui non vengano richieste le agevolazioni prima casa.
In caso di acquisto soggetto ad IVA, andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alla Agenzia delle Entrate, le seguenti imposte:
Imposta di registro: Euro 200
Imposta ipotecaria: Euro 200
Imposta catastale: Euro 200
📌 Il Testamento
Cos’è?
Il testamento è un atto revocabile con il quale qualsiasi persona, capace di intendere e volere, dispone delle proprie sostanze per il tempo il cui avrà cessato di vivere.
Nel nostro ordinamento giuridico vi sono due forme ordinarie di testamento:
▪️ il testamento olografo;
▪️ il testamento per atto di notaio (testamento pubblico).
Oggi andremo a vedere il testamento per atto Notarile
Testamento pubblico che viene ricevuto dal notaio in presenza di due testimoni e presenta notevoli vantaggi:
▪️ rigoroso accertamento della volontà del testatore;
▪️ nessuna possibilità di smarrimento o sottrazione;
▪️ forza probatoria tipica dell’atto pubblico;
▪️ garanzia di conformità all’ordinamento giuridico;
▪️ possibilità di utilizzo anche da parte di chi non potrebbe ricorrere al testamento olografo, quali ad esempio analfabeti, stranieri o impossibilitati a scrivere.